SURABAYA – beritalima.com, Karisma Ayu Andani, staf legal dari PT. Putra Mahakarya Sentosa, dihadirkan oleh Pihak Tergugat pada sidang sengketa Jual Beli unit Apartemen type Soho di Jalan Raya Margorejo Indah Nomor 105-107/Blok D 203-204 di Pengadilan Negeri Surabaya. Kamis (21/3/2024).
Banyak hal yang diungkapkan saksi Andini dalam persidangan ini. Salah satunya Andini menyebut bahwa PT. Sinar Cemaramas Abadi melalui Direkturnya yang bernama Heru Herlambang Alie telah lunas membeli hunian Apartemen The City Square unit Soho di Tower B Nomer 5 dengan luas semi gross 408,21 Meterpersegi.
“Dibeli sudah lunas dengan harga Rp.7.250.000.000 secara angsuran sebanyak 36 kali. Berdasarkan data lunasnya di tahun 2018,” sebutnya di ruang sidang Garuda 1 Pengadilan Negeri Surabaya.
Saksi juga mengatakan, hunian Apartemen yang dipesan oleh PT. Sinar Cemaramas Abadi dari PT. Putra Mahakarya Sentosa tersebut sudah dibangun.
“Untuk pemesanannya dilakukan pada 2014. Seiring berjalannya waktu kita adakan pengambilan data untuk penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Setelah tanda tangan PPJB pada Maret tahun 2019 kita lakukan serah terima unit,” katanya.
Terkait PPJB di tambahkan saksi Andini terdapat perbedaan antara unit yang dipesan dengan unit yang di tandatangani di PPJB antara PT. Sinar Cemaramas Abadi dengan PT. Putra Mahakarya Sentosa.
“Hunian yang dipesan PT. Sinar Cemaramas Abadi ini adalah nomer 5, tetapi karena hunian di unit 5 terdapat kolom seperti tiang di tengah ruangan yang melanggar estetika maka dialihkan. Di surat pesanan unitnya nomer 5 namun di PPJB unit Nomor 3,” tambahnya.
Ditanya oleh kuasa hukum Tergugat Janaek Situmeang apakah PPJB tersebut dilakukan dihadapan Notaris,
“Betul dilakukan dihadapan Notaris Vivi Soraya,” jawabnya.
Apakah PPJB tersebut dibacakan dan ditandatangani dihari yang sama,? Tanya kuasa hukum Tergugat Janaek.
“Betul dibacakan dan ditandatangani dihari yang sama, tanggal 6 Maret 2019,” jawab saksi Andini.
Pertanyaan saya sederahana, PPJB itu dibuat Notaris atau hanya sekedar dilegalisasi saja sama Notaris,? Tanya kuasa hukum Penggugat, Hans Hehakaya.
“Untuk produknya sendiri adalah legalisasi, tetapi untuk prosesnya dibacakan dan ditandatangani di depan Notaris,” jawab saksi Andini.
Apakah saksi hadir pada saat itu,? Tanya kuasa hukum Penggugat.
“Tidak hadir,” jawab saksi Andini.
Bagaimana itu dikatakan dihadapan Notaris kalau PPJB itu hanya dilegalisasi,? Tanya kuasa hukum Penggugat.
“Karena itu ternotice dalam arsip,” jawab saksi.
Kata Hans Hehakaya, pertanyaan saya sederahana. Kalau memang itu di depan Notaris, mengapa di PPJB itu tidak ada tulisan ‘menghadap kepada saya (Notaris)’ Itu tulisannya kan cuma legalisasi. Apakah saksi masih tetap pada keterangannya bahwa itu dilakukan dihadapan Notaris,?
“Saya tetap pada keterangan saya bahwa produk itu memang legalisasi. Tetapi dibacakan dan ditandatangani di depan Notaris,” jawab saksi Andini keukeuh.
Berarti seluruh pembeli Apartemen Soho itu tanda tangannya cuma legalisasi, bukan dihadapan Notaris,? Kejar Hans selaku kuasa hukum Penggugat.
“Betul. Untuk keterangan bahwa itu dibuat di kantor Notaris memang tidak ada,” jawab saksi.
Untuk Sertifikat Layak Fungsi (SLF). Kalau belum mempunyai SLF boleh ditempati atau tidak apartemen itu,? Tanya Hans.
“Tergantung. SLF itu menyatakan bahwa bangunan itu sudah layak untuk di fungsikan atau dapat dimanfaatkan. Tetapi dalam memperoleh SLF itu sendiri memakan waktu yang cukup lama. Jadi ketika ada beberapa kasus, itu bisa di fungsikan tapi tidak boleh fungsikan secara keseluruhan,” jawab saksi.
Tadi saksi mengatakan SLF selesai di bulan Juni 2023 dan hunian di serahterimakan pada Maret 2023. Berarti pada saat itu belum ada SLFnya,?
“Betul. Pada saat itu tidak ditempati sama PT. Sinar Cemaramas Abadi,” jawab saksi.
Sempat terjadi perdebatan antara majelis hakim, kuasa hukum Penggugat dengan saksi Andini terkait unit hunian yang sudah dibayar lunas oleh PT. Sinar Cemaramas Abadi apakah sudah dilakukan Serah Terima ataukah tidak.
Apakah di sebutkan Serah Terima unit pada tanggal 14 Maret 2023,? Tanya Hans kepada saksi Andini.
“Kalau dibaca secara pasti memang tidak disebutkan telah diserah terimakan memang tidak ada. Tetapi bila di lihat dari beberapa point hasil kesepakatan yaitu free service cash dan sinking fund itu adalah tanda bahwa hunian tersebut diserah terimakan,” jawab saksi
Tadi kan saksi bilang pemberian kompensasi free service cash dan singking fund tersebut terjadi akibat keterlambatan penyerahan. Lantas apakah dengan tanda tangan kompensasi-kompensasi tersebut berarti Customer dianggap sudah menerima,? Tanya Hans kepada saksi Andini
“Salah satu syarat Serah Terima adalah menjalankan kompensasi-kompensasi tersebut,” jawab saksi.
Sudah apa,? bisa di Serah Terimakan,! Apakah di Serah Terima itu ada judul Berita Acara Serah Terima,? Tanya ketua majelis hakim Mohammed Junaedi.
“Tidak ada Pak Hakim,” jawab saksi.
Yang khusus Berita Acara Serah Terima Hunian itu, ada apa tidak,? Tanya ketua majelis hakim lagi.
“Tidak ada Pak Hakim,” pungkas saksi Andini kebingungan.
Sebelumnya, Sekertaris Jendral Assosiasi Penghuni Rumah Susun Seluruh Indonesia (APERSSI) Bambang Setiawan saat menjadi saksi untuk Penggugat mengatakan, berdasarkan Pasal 42 UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran obyek Satuan Rumah Susunnya, asalkan tanah yang akan dibangun adalah miliknya dia. Perizinan pembangunan juga atas nama dia. Kemudian kepastian dokumen yang akan diterima oleh calon pembeli berbentuk apa, SHM Sarusun atau SHGB Sarusun. Serta memberikan jaminan kepastian hukum atas benda bersama.
“Lengkapnya dari Pasal 42 ini diatur dalam Pasal 22 sampai 22 B Peraturan Pemerintah Nomer 12 Tahun 2021. Artinya dalam pemasaran tadi, setelah memperkenalkan produknya kemudian calon pembeli berminat dan membuat surat pesanan. Kadang kala dalam surat pesanan pelaku pembangunan meminta down payment yang merupakan bagian dari harga yang disepakati. Kalau pelaku pembangunan sudah menerima DP maka pelaku pembangunan harus menjelaskan kapan dia akan bangun, kemudian dia menjelaskan kapan penandatanganan PPJB dan AJB dilakukan. Kemudian proses berlanjut seperti apa yang diatur di dalam Pasal 43 UU No 12 Tahun 2021. Pasal 43 itu mengatur Transaksi Jual Beli Sarusun sebelum pembangunan selesai harus dilakukan dengan PPJB dihadapan Notaris. Kenapa di Notaris, karena Pemerintah berusaha melindungi sebuah transaksi Jual beli antara pembeli dan Penjual harus setara dilindungi hukum. Apa yang menjadi hak dari pembeli adalah menjadi kewajiban bagi Penjual. Begitu juga apa yang menjadi hak bagi Penjual menjadi kewajiban bagi pembeli,” katanya.
Menurut Bambang, berdasarkan Permen PUPR Nomer 11 tahun 2011 Pembayaran maksimal PPJB hanya 80 persen. Sedangkan sisanya yang 20 persen dilunasi pada saat AJB supaya ada kesetaraan. Pembeli sudah membayar tapi bangunannya tidak jadi-jadi.
“Pasal 44 menyatakan bila bangunan telah selesai dilakukanlah AJB. Bangunan itu telah selesai bila fisiknya selesai dilengkapi dengan Sertifikat Layak Fungsi (SLF) yang memberikan jaminan pada pemerintah bahwa bangunan itu aman untuk difungsikan. Dan SLF itu harus dipasang dilobby agar bisa dilihat orang,” sambungnya.
Terkait ukuran Netto pungkas Bambang bisa dibuka di Peraturan Kepala BPN Nomer 2 Tahun 1989 Pasal 4 mengenal penentuan Akta Pemisahan.
“Akta Pemisahan itu mengacu Pasal 39 PP Nomer 4 Tahun 1988,” pungkas Bambang Setiawan, Sekjen APERSSI. (Han)
